전세계약서 작성 시 필수 조항

📋 목차

• 💰 계약 전 필수 확인 사항
• 🔑 계약서 필수 기재 항목
• ✍️ 특약사항, 이것만은 꼭!
• 🏠 임대인 정보 공개 의무
• 🚫 알아두면 좋은 계약 시 유의사항
• 🛡️ 계약 갱신 및 해지 관련 조항
• ❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

전세계약은 큰 금액이 오가는 만큼, 꼼꼼하게 준비해야 마음 편하게 집을 구할 수 있어요. 계약서에 어떤 내용을 담아야 하는지, 어떤 점을 주의해야 하는지 정확히 알지 못하면 예상치 못한 문제에 부딪힐 수 있죠. 그래서 오늘은 전세계약서 작성 시 반드시 포함해야 할 필수 조항들과 함께, 계약 전후로 챙겨야 할 중요한 정보들을 총정리해 드릴게요. 여러분의 소중한 보증금을 안전하게 지키고, 만족스러운 전세계약을 맺는 데 도움이 되기를 바랍니다.

전세계약서 작성 시 필수 조항

 

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💰 계약 전 필수 확인 사항

계약을 시작하기 전에 몇 가지 필수적인 정보들을 확인하는 것이 중요해요. 임대인의 신분증, 등기부등본, 건축물대장 등을 통해 실제 집주인이 맞는지, 집에 하자는 없는지 꼼꼼히 살펴봐야 해요. 특히 등기부등본을 통해 근저당 설정 등 다른 권리 관계가 있는지 확인하는 것은 필수죠. 이는 나중에 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황을 예방하는 데 아주 중요하답니다.

 

부동산 계약 시 주택임대차표준계약서 사용을 권장하는 이유도 바로 여기에 있어요. 표준계약서는 법적으로 필요한 최소한의 내용을 담고 있어, 누락 없이 계약을 진행할 수 있도록 도와주기 때문이에요. 또한, 계약할 집의 실제 상태를 확인하는 것도 잊지 말아야 해요. 보일러, 수도, 전기 시설 등이 제대로 작동하는지, 누수나 결로 현상은 없는지 직접 확인하고, 필요하다면 사진이나 동영상으로 기록해두는 것이 좋아요. 만약 전세자금대출을 이용할 계획이라면, 해당 주택이 대출 가능 조건에 부합하는지도 미리 알아보는 것이 현명해요.

 

집주인(임대인)의 미납 세금이나 관리비 등을 확인하는 것도 중요해요. 계약 전에 임대인에게 미납 내역이 있는지 문의하고, 없다면 계약서에 명시해두는 것도 좋은 방법이에요. 이는 나중에 임차인이 예상치 못한 빚을 떠안게 되는 상황을 막아줄 수 있어요. 또한, 계약하려는 부동산의 공적 장부들을 확인하여 실제 매물 정보와 일치하는지, 소유주는 누구인지, 혹시 압류나 가압류 등 권리 관계에 문제가 없는지 반드시 확인해야 합니다. 계약 전 이러한 사전 확인 과정은 후에 발생할 수 있는 분쟁을 예방하는 가장 확실한 방법이에요.

 

🍏 계약 전 필수 확인 서류

확인 서류	확인 목적
등기부등본	소유권 확인, 근저당 등 권리 관계 확인
건축물대장	건물 현황, 불법 건축물 여부 확인
신분증 (임대인)	계약 당사자의 실제 신원 확인
신분증 (대리인)	위임장, 인감증명서 등 대리권 확인

🔑 계약서 필수 기재 항목

전세계약서에는 반드시 포함되어야 할 핵심적인 내용들이 있어요. 가장 기본적인 것은 계약 당사자의 인적 사항, 즉 임대인과 임차인의 이름, 주민등록번호, 주소, 연락처 등이에요. 누가 누구와 계약하는지 명확히 해야 하죠. 다음으로는 계약의 핵심인 임차 목적물, 즉 집의 주소와 면적, 구조 등을 정확하게 기재해야 합니다. 나중에 이사 갈 집의 정확한 정보가 될 테니까요.

 

보증금과 월세(전세의 경우 보증금만 해당) 금액, 그리고 지급일에 대한 내용도 명확히 해야 해요. 계약금, 중도금(있는 경우), 잔금의 액수와 각각 언제까지 지급할 것인지 구체적으로 적어야 합니다. 계약 기간 역시 중요해요. 언제부터 언제까지 임차하는지 시작일과 종료일을 명확하게 기재해야 향후 발생할 수 있는 기간 관련 분쟁을 막을 수 있답니다. 주택임대차표준계약서에는 이러한 필수 항목들이 기본적으로 포함되어 있으니, 이를 활용하는 것이 좋아요.

 

또한, 계약을 해지할 수 있는 조건이나 방법, 그리고 임대료의 증감에 관한 사항도 명시하는 것이 좋아요. 특히 장기 부재 시 임대인에게 미리 알린다는 규정이 있다면, 계약서에 명시하는 것이 델라웨어주의 규정처럼 안전하게 임대인과 소통하는 데 도움이 될 수 있어요. 임대인(집주인) 계좌 표기는 전세자금대출 신청 시 필요한 필수 사항 중 하나이기도 하니, 계약서에 정확히 기재해야 합니다.

 

🍏 필수 기재 항목 비교

항목	상세 내용
계약 당사자	임대인, 임차인의 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처
임차 목적물	주소, 건물 구조, 면적 등 상세 정보
보증금 및 지급일	계약금, 중도금(있는 경우), 잔금 액수 및 지급 시기
계약 기간	임대차 시작일 및 종료일 명시
임대인 계좌	전세자금대출 신청 시 필수, 정확한 계좌 정보 기재

✍️ 특약사항, 이것만은 꼭!

계약서의 기본 조항 외에, 임차인의 권리를 더욱 확실하게 보호하고 예상치 못한 상황에 대비하기 위해 특약사항을 잘 활용하는 것이 중요해요. 예를 들어, 계약 기간 만료 시 보증금을 제때 돌려받지 못할 경우를 대비하여 '임대인은 임차인의 전세 보증금 반환 의무를 다한다'와 같은 문구를 명확히 하는 것이 좋아요. 또한, 특약을 통해 임대인의 동의 없이는 임차 주택에 대한 수리나 변경을 할 수 없다는 점을 명확히 할 수도 있어요. 이는 임차인이 임의로 집을 변경하는 것을 방지하고, 임대인의 재산권을 보호하기 위함이죠.

 

이사 날짜와 관련하여, 잔금 지급일과 이사일이 일치할 경우 '잔금 지급과 동시에 임차인은 임차주택을 명도받고, 임대인은 잔금을 수령함과 동시에 임차인의 보증금을 반환한다'는 내용을 명시하여 동시 이행을 보장하는 것이 안전해요. 만약 특정 옵션(예: 에어컨, 세탁기 등)이 포함되어 있다면, 해당 옵션의 상태와 누가 부담하는지에 대한 내용도 명확히 기재하는 것이 좋아요. 분쟁의 소지를 미리 차단하는 것이죠.

 

주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 확보하기 위한 조치(전입신고, 확정일자)에 대한 협조 의무를 명시하는 것도 중요해요. 또한, 임차주택의 하자에 대한 수리 책임 범위를 명확히 하여, 임차인의 부담을 줄이고 임대인의 책임을 명확히 하는 특약도 유용해요. 예를 들어, '건물의 주요 설비(보일러, 수도관 등)의 노후 또는 불량으로 인한 수리 비용은 임대인이 부담한다'와 같이 구체적으로 명시할 수 있습니다.

 

🍏 특약사항 예시

항목	내용
보증금 반환	임대인은 계약 종료 시 임차인에게 보증금을 즉시 반환한다.
수리 책임	건물 주요 설비의 노후 또는 고장으로 인한 수리 비용은 임대인이 부담한다.
동시 이행	잔금 지급과 동시 이사 및 보증금 반환을 진행한다.
특정 옵션	[옵션 품목]은 임대인이 무상으로 제공하며, 사용에 문제가 없음을 확인한다.

🏠 임대인 정보 공개 의무

최근 주택임대차보호법이 개정되면서 임대인의 정보 제공 의무가 강화되었어요. 이제는 임대인이 계약 전에 임차인에게 해당 주택의 건축물대장, 등기부등본 등을 제시해야 할 의무가 생겼답니다. 이는 임차인이 계약하려는 주택의 상태와 권리 관계를 명확히 파악할 수 있도록 돕기 위한 조치예요. 임대인은 이러한 정보를 임차인이 요청할 경우, 계약서에 기재된 주소지에서 정보를 제공하거나, 계약 장소에서 관련 서류를 보여주어야 해요.

 

특히, 임대인 본인이 아닌 대리인이 계약을 진행하는 경우에는 위임장, 인감증명서 등 정당한 위임 사실을 증명하는 서류를 반드시 확인해야 해요. 이는 위임받지 않은 사람이 임의로 계약을 진행하는 것을 막고, 임차인을 보호하기 위한 중요한 절차입니다. 임대인의 신분증 사본과 실제 소유주의 신분증 사본을 대조하는 것도 좋은 방법이에요. 이러한 임대인의 정보 공개 의무는 임차인이 안심하고 계약을 진행할 수 있도록 하는 중요한 안전 장치랍니다.

 

만약 임대인이 법령에 따라 요구되는 정보를 제공하지 않거나, 허위 정보를 제공하여 임차인에게 손해가 발생했을 경우, 임차인은 계약을 해지하거나 손해배상을 청구할 수 있어요. 따라서 계약 전 임대인에게 필요한 서류를 요청하고 꼼꼼히 확인하는 것이 무엇보다 중요해요. 이는 나중에 발생할 수 있는 법적 분쟁에서 임차인의 권리를 주장하는 중요한 근거가 될 수 있습니다.

 

🍏 임대인 정보 공개 의무 요약

의무 내용	확인 사항
정보 제공 의무	건축물대장, 등기부등본 등 주택 관련 서류 제시
대리 계약 시	위임장, 인감증명서 등 대리권 증명 서류 확인
임차인 요청 시	계약 장소 또는 주소지에서 서류 제시

🚫 알아두면 좋은 계약 시 유의사항

전세계약 시 알아두면 좋은 유의사항들이 있어요. 먼저, 계약서에 도장을 찍기 전에는 반드시 모든 내용을 꼼꼼히 읽어보고 이해해야 해요. 글자 하나하나가 법적 효력을 가지기 때문에, 애매한 부분이 있다면 반드시 질문하고 명확하게 해야 합니다. 특히, 임대인이나 부동산 중개인이 제시하는 계약서가 법적으로 불리한 내용을 담고 있지는 않은지 주의 깊게 살펴보는 것이 중요해요. 주택임대차표준계약서 양식을 사용하는 것이 이러한 위험을 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다.

 

계약금을 지불할 때는 반드시 임대인 본인 명의의 계좌로 입금하고, 계약금 영수증을 받아두는 것이 좋아요. 또한, 잔금 지급 시에는 등기부등본을 다시 한번 확인하여 새로운 권리 변동 사항이 없는지 확인하는 것이 안전해요. 대출을 이용하는 경우, 은행의 대출 절차와 가능 여부를 미리 확인하고 계약을 진행해야 합니다. 전세자금대출의 경우, 대출 실행까지 시간이 걸릴 수 있으므로 잔금일과 대출 실행일을 충분히 고려해야 해요.

 

계약 후에는 반드시 확정일자를 받고 전입신고를 해야 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있어요. 이는 나중에 집이 경매로 넘어가거나 임대인이 바뀌었을 때 보증금을 안전하게 돌려받기 위한 필수적인 절차랍니다. 또한, 계약 기간 중 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 보증금을 계속 받을 수 있으며, 이는 임대차 계약의 승계로 이어져요. 하지만 이 경우에도 임대차 계약 승계에 대한 내용을 명확히 해두는 것이 좋아요.

 

🍏 계약 시 유의사항 체크리스트

확인 항목	중요성
계약서 전체 내용 확인	애매한 내용 없이 명확하게 이해해야 해요.
계약금 지급	임대인 본인 명의 계좌 입금 및 영수증 필수 확보.
잔금 지급 시 등기부등본 재확인	새로운 권리 변동 사항 없음을 확인해야 해요.
확정일자 및 전입신고	보증금 보호를 위한 필수 절차예요.

🛡️ 계약 갱신 및 해지 관련 조항

계약 기간 만료 시, 임차인은 특별한 사정이 없는 한 2기(2개월 치)의 차임액에 달하도록 연체한 사실이 없으면 계약 갱신을 요구할 권리가 있어요. 임대인은 임차인이 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없어요. 이러한 갱신 요구권은 최초 임대차 기간을 포함하여 총 2회의 갱신을 통해 최대 4년까지 거주할 수 있도록 보장해줘요. 하지만 임대인이 직접 거주하거나, 직계존비속이 거주하려는 경우 등 법에서 정한 정당한 사유가 있다면 계약 갱신을 거절할 수 있습니다. 따라서 계약 갱신 시에는 이러한 법적 요건들을 충분히 확인해야 해요.

 

계약 해지에 관한 사항도 명확히 하는 것이 중요해요. 임대차 기간 중 임차인이 계약을 해지하고 싶을 경우, 일반적으로 중도 해지가 어렵지만, 특별한 사유가 있다면 가능할 수 있어요. 예를 들어, 임차인이 이사 가야 할 다른 주택을 구하고 새로운 임차인이 구해진다면 임대인과 협의하여 중도 해지가 가능할 수도 있습니다. 반대로 임대인이 계약 기간 중 일방적으로 해지를 요구할 수는 없어요. 다만, 임차인이 차임을 2기 이상 연체하거나, 임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 개조, 전대하는 등 계약을 위반하는 경우에는 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다.

 

묵시적 갱신이 되는 경우도 유의해야 해요. 임대인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 갱신 거절 통지나 조건 변경 통지를 하지 않으면, 종전과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주돼요. 다만, 묵시적 갱신이 되면 계약 기간은 2년으로 보지만, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다는 점을 기억해야 합니다.

 

🍏 계약 갱신 및 해지 관련 핵심

구분	주요 내용
계약 갱신 요구권	임차인은 최대 4년까지 거주 가능 (2회 갱신)
임대인의 갱신 거절	직계존비속 실거주 등 법정 사유 시 가능
임차인의 중도 해지	새 임차인 구득 등 협의 필요, 임대인의 동의가 있다면 가능
묵시적 갱신	임대인의 통지 부재 시 자동 갱신 (2년), 임차인은 언제든 해지 가능

❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 전세계약서에 임대인의 미납 세금 정보도 기재해야 하나요?

 

A1. 계약서에 직접 기재하는 것은 필수는 아니지만, 계약 전 임대인에게 확인하고, 특약사항으로 '임대인은 계약 체결일까지 체납된 세금 및 공과금이 없음을 확인한다'와 같이 명시하는 것이 좋아요. 이는 임차인이 예상치 못한 채무를 떠안는 것을 방지해줘요.

 

Q2. 계약 기간 만료 전에 이사 나가고 싶은데, 어떻게 해야 하나요?

 

A2. 일반적으로 임대차 계약 기간 중 임의 해지는 어렵지만, 임차인이 새로운 임차인을 구하고 잔금 지급 및 입주에 문제가 없도록 협조한다면 임대인과 협의하여 중도 해지가 가능할 수 있어요. 이 경우, 새로운 임차인을 구하는 데 드는 비용(복비 등) 부담에 대한 내용도 미리 임대인과 합의해야 해요.

 

Q3. 전세자금대출을 받을 예정인데, 계약 시 주의할 점이 있나요?

 

A3. 대출을 받기 위해서는 해당 주택이 대출 가능 조건에 부합하는지 은행에 미리 확인해야 해요. 또한, 계약서에 임대인의 정확한 계좌 정보가 기재되어야 하고, 잔금 지급 시 대출 실행 일정을 은행과 조율하는 것이 중요해요. 대출 상품에 따라서는 계약서 내용에 특정 조항이 포함되어야 하는 경우도 있으니, 은행 상담 시 꼭 문의하세요.

 

🏠 임대인 정보 공개 의무

Q4. 임대인이 보증금을 제때 돌려주지 않으면 어떻게 해야 하나요?

 

A4. 계약 만료일이 지났음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 임차권등기명령을 신청하거나, 소송을 통해 보증금 반환을 청구할 수 있어요. 계약서에 '보증금 미반환 시 지연배상금을 지급한다'는 내용과 같은 특약이 있다면 이를 근거로 청구할 수 있습니다. 보증금 반환이 지연될 경우 법적 절차를 고려해야 해요.

 

Q5. 부동산 중개 수수료는 누가, 얼마나 내나요?

 

A5. 일반적으로 부동산 거래 시 발생하는 중개 수수료는 매매나 임대차 계약 당사자가 각자 부담해요. 수수료율은 공인중개사법 시행규칙에 따라 정해지며, 거래 금액에 따라 차등 적용돼요. 계약 전에 중개인과 수수료율을 명확히 협의하고, 계약서에 기재해두는 것이 좋아요.

 

Q6. 확정일자, 전입신고는 언제까지 해야 하나요?

 

A6. 잔금을 치르고 이사를 마친 후 즉시 전입신고를 하고, 같은 날짜에 확정일자를 받는 것이 가장 안전해요. 이렇게 해야 다음 날 0시부터 대항력이 발생하여 보증금을 보호받을 수 있습니다. 임대차 계약서를 지참하고 주민센터나 인터넷 등기소에서 신청할 수 있어요.

 

Q7. 임대차 계약 표준양식을 사용해야 하나요?

 

A7. 필수는 아니지만, 법적으로 필요한 필수 조항들이 잘 갖춰져 있어 임차인의 권리를 보호하는 데 유리해요. 공정거래위원회나 법무부에서 제공하는 주택임대차표준계약서를 활용하는 것을 추천해요. 이를 바탕으로 필요한 특약사항을 추가하면 더욱 좋아요.

 

Q8. 집주인이 바뀌면 계약도 다시 해야 하나요?

 

A8. 임대차 계약 기간 중 집주인이 바뀌더라도, 임차인의 동의 없이 기존 계약이 그대로 유지되는 것이 원칙이에요. 즉, 새로운 집주인이 기존 임대인의 지위를 승계하게 되므로 별도의 계약 갱신 절차 없이 계약 기간까지 거주할 수 있어요. 다만, 이 경우에도 임차인이 원하면 새로운 집주인과 새로운 계약을 체결할 수도 있습니다.

 

Q9. 계약 만료 3개월 전 통지 의무는 누구에게 있나요?

 

A9. 임대인에게 있어요. 임대인은 임차인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절 통지를 하지 않으면, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주되는 '묵시적 갱신'을 방지하기 위해 이 통지 의무를 이행해야 해요.

 

Q10. 계약서 작성 시 계약금, 중도금, 잔금 지급 날짜를 어떻게 정해야 하나요?

 

A10. 보통 계약금을 잔금의 10%로, 중도금은 상황에 따라 생략하거나 1~2회 지급하며, 잔금은 계약금과 월세를 제외한 나머지 금액으로 정해요. 잔금 지급일은 보통 이사 날짜와 맞춰서 지정하는 경우가 많아요. 구체적인 비율과 날짜는 임대인과 협의하여 정하되, 계약서에 명확하게 명시해야 합니다.

 

Q11. 임차 주택에 하자가 발생했을 경우 책임은 누가 지나요?

 

A11. 통상적으로 임차 주택의 주요 설비(보일러, 수도, 전기 등)에 대한 수리 책임은 임대인에게 있어요. 하지만 계약서 특약으로 수리 범위를 명확히 하는 것이 좋아요. 임차인의 부주의로 인한 파손은 임차인이 부담하게 됩니다.

 

Q12. 전세 계약 시 전세자금대출이 가능한 집인지 어떻게 확인하나요?

 

A12. 대출을 받으려는 은행에 직접 문의하는 것이 가장 정확해요. 은행에서는 해당 주택의 권리 관계, 임대인의 신용도 등을 종합적으로 검토하여 대출 가능 여부를 판단합니다. 등기부등본에 근저당 등이 과도하게 설정되어 있다면 대출이 어려울 수 있어요.

 

Q13. '깔고 앉는 돈'이라는 표현은 어떤 의미인가요?

 

A13. 주로 전세 계약에서 보증금의 일부를 '깔고 앉는 돈'이라고 표현하는데, 이는 임대인이 보증금에서 일정 금액을 미리 차감하고 임차인에게 돌려주는 경우를 의미해요. 예를 들어, 월세로 전환될 때 월세 차임의 일부를 보증금에서 공제하는 식이죠. 명확한 합의 없이 임의로 금액을 차감하면 문제가 될 수 있으니 계약서에 명시해야 합니다.

 

Q14. 전입신고와 확정일자를 받으면 무엇이 보호되나요?

 

A14. 전입신고를 하면 다음 날 0시부터 주택임대차보호법상의 대항력이 생겨 집이 팔리거나 경매로 넘어가도 새로운 소유주에게 임대차 관계를 주장할 수 있어요. 확정일자를 받으면 후순위 담보물권자보다 보증금을 우선 변제받을 권리가 생기므로, 두 가지 모두 반드시 해야 보증금을 안전하게 보호받을 수 있어요.

 

Q15. 계약서 날인이 없어도 효력이 있나요?

 

A15. 일반적으로 계약서는 서면으로 작성하고 당사자들이 서명 또는 날인해야 효력이 발생해요. 구두 계약도 법적으로 유효한 경우가 있지만, 분쟁 발생 시 입증이 어렵기 때문에 반드시 서면으로 계약서를 작성하고 날인해야 해요. 임대인, 임차인, 그리고 필요한 경우 중개인이 모두 서명하거나 날인해야 합니다.

 

⚠️ 면책 조항

본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 법률 전문가의 조언을 대체할 수 없습니다. 계약과 관련된 구체적인 사항은 반드시 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.

📝 요약

전세계약서 작성 시 필수 조항, 계약 전 확인 사항, 특약사항의 중요성, 임대인의 정보 공개 의무, 그리고 계약 갱신 및 해지 관련 유의사항을 상세히 다루었습니다. 안전하고 만족스러운 전세 계약을 위한 핵심 정보를 제공하여 독자의 권리 보호를 돕고자 합니다.